Проблемные вопросы по договору управления многоквартирным домом
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом,
указанных в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).
Одним из них является передача функций управления управляющей
организации.
Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только
одна управляющая компания. Это логично, поскольку обслуживание
несколькими организациями одного дома вызовет большие затруднения и
неудобства как для самих управляющих компаний, так и для собственников
помещений. Можно представить, как будет производиться уборка территории
несколькими организациями. Им придётся делить её на части. Управляющим
компаниям нужно будет заключить несколько договоров с организациями,
предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т. д.
Договор управления заключается управляющей организацией или
управляющим с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в
письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника
помещения, а другой - у управляющей организации. Согласно этому
договору, управляющая организация в течение срока, указанного в
договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с
надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества дома,
благоустройством земельного участка, на котором расположен дом и иные
объекты недвижимости, а также с предоставлением коммунальных услуг
собственникам помещений.
Несмотря на то что в части 1 комментируемой статьи установлено:
договор управления заключается с каждым собственником, - думается, не
исключена возможность заключения одного договора управления со всеми
собственниками. В этом случае договор управления будет с
множественностью лиц на стороне собственника.
Кроме того, возможен вариант, когда договор управления заключается
одним из собственников помещения в этом доме при условии, что общее
собрание уполномочит его на такие действия.
В случае когда общее собрание способом управления выбрало
товарищество собственников жилья или кооператив, а жильцы самостоятельно
управлять домом не стали, товарищество или кооператив заключают договор
управления с управляющей организацией от собственного имени, но в
интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где
соответственно выступают стороной в договоре управления.
А в случае, когда собственники не выбрали способ управления домом,
договор с организацией, выбранной органом местного самоуправления,
заключается на срок не менее одного года и не более чем на три. После
заключения договора управляющая организация в срок не позднее 30 дней
должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору,
если иной срок не установлен.
Договор управления является двусторонним и возмездным. Управляющая
организация должна получать вознаграждение за осуществление своей
деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре
указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идёт
о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно
непосредственно указать и цену договора, а не только порядок её
определения.
Предметом договора является производство работ и оказание услуг по
содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление
коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.
Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным,
предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены
существенные условия договора управления. Также в договор должен быть
включён перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей
организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень
коммунальных услуг содержится в ЖК: холодное и горячее водоснабжение,
водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового
газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки
твёрдого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к
статье 154 ЖК).
Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги, перечень
которых должен включаться в договор, и именно она несёт за них
ответственность перед собственниками помещений.
В договоре должен быть указан состав общего имущества
многоквартирного дома. Однако произвести его описание в договоре
практически невозможно, да и собственник жилого помещения может не знать
размер и состав всего общего имущества. Думается, что в данном случае
это должен быть поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера
и состава помещений и общего имущества в нём либо какой-то другой
технический документ. Однако в комментируемой статье имеется указание,
кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация,
но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и
всю техническую документацию управляющей организации. При наличии
товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая
документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если
ТСЖ или ЖСК нет, то документации у собственников помещений может и не
быть. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя,
например, органы государственной власти или местного самоуправления.
Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в
договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объём
каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками
помещений. Но главное - зачем управляющей организации такое количество
описания состава общего имущества или такое количество одинаковых
документов к каждому договору?
В договоре указываются порядок определения размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные
услуги, а также порядок внесения такой платы.
Если договор заключается с товариществом собственников жилья или
жилищным кооперативом, то указывается цена договора управления всем
многоквартирным домом и порядок её определения. В этом случае общее
собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи
каждого собственника. При заключении договора управления с каждым
собственником в нём указывается размер оплаты работ и услуг
пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме, платы за содержание и ремонт и
за коммунальные услуги, а также порядок её внесения.
Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом должен быть
указан порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации.
Форма и способ отчёта устанавливаются соглашением сторон договора
управления. Управляющая организация должна предоставлять собственникам
помещений отчёт о выполнении условий договора в указанный в нём срок.
Если это не прописано, то управляющая организация предоставляет отчёт
ежегодно в течение I квартала. При этом каждому собственнику помещения в
многоквартирном доме должен быть послан такой отчёт.
В договоре управления также должны быть отражены условия,
установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном
доме.
Исполнение условий договора управления, перечисленных в
комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается
между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для
случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в
многоквартирном доме.
Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой
формы собственности. При заключении собственниками жилых помещений
договора с управляющей компанией последняя заключает договоры с
организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В этом случае
управляющая организация, выступая стороной договора, действует от своего
имени, но в интересах собственников помещений многоквартирного дома,
поскольку управляющая организация коммунальными услугами сама не
пользуется.
Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон.
Управляющая организация обязана осуществлять ремонт многоквартирного
дома, обеспечивать надлежащее содержание его общего имущества, а также
придомовой территории, предоставлять собственникам помещений
коммунальные услуги. А они обязаны своевременно производить оплату
содержания общего имущества многоквартирного дома и ремонта помещений в
нём, коммунальных услуг.
Договор управления должен включать нормы об ответственности сторон
за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению
сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.
Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении
договора управления, то это оформляется в письменном виде. При
заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности
сторон сохраняются в изменённом виде.
В случае заключения соглашения о расторжении договора управления
права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента,
установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить
управление многоквартирным домом.
Договор управления может быть изменён или расторгнут в судебном
порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении
договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое
влечёт для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в
значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора (статья 450 ГК РФ).
Однако ЖК РФ предусмотрен ещё один случай расторжения договора
управления. В части 3 статьи 161 кодекса установлено, что способ
управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменён в
любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание
выберет другой способ управления (например, создаст товарищество
собственников жилья), то действие заключённого договора управления
прекращается в силу закона, поскольку право собственников на изменение в
любое время способа управления многоквартирным домом установлено
настоящим кодексом.
В данной статье предусмотрены случаи одностороннего расторжения
договора управления.
В случае когда договор управления был заключён по результатам
открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления,
собственники помещений в многоквартирном доме вправе расторгнуть договор
управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения,
если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме
принято решение о выборе или изменении способа управления. В отличие от
названного выше случая здесь имеет место договор управления, заключённый
в результате открытого конкурса, расторжение его может производиться в
одностороннем порядке собственниками помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть
договор управления, когда управляющая организация не выполняет его
условия. О невыполнении каких условий договора управления идёт речь,
законодатель не указывает. Скорее всего имелись в виду основные
обязанности управляющей организации по содержанию и эксплуатации
многоквартирного дома. Обычно одностороннее расторжение договора
устанавливается в бесспорных случаях, когда какой-либо факт наступил или
не наступил. В нашем случае этого не видно. Поэтому не всегда можно
будет определить, исполняет ли управляющая организация надлежаще свои
обязанности или нет.
По окончании срока действия договора управления стороны вправе
прекратить его либо заключить на иных условиях. Но при этом сторона,
желающая изменить условия, должна в определённый срок до окончания
действия договора управления предупредить другую сторону о заключении
нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения
договора управления на иных условиях означает прекращение действия
договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании
срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его
прекращении, то договор управления считается продлённым на тех же
условиях на тот же срок.
В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о
прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или
продлить действие этого договора. Судя по сроку, указанному в части 10
данной статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней
до прекращения договора управления обязана передать техническую
документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с
управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о
прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае
управляющая организация не будет знать о том, продлён договор или нет, и
соответственно должна будет возвращать техническую документацию на
многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации
может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор
управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об
окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока
не будет знать о желании собственников помещений о продлении договора.
По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока
его действия, управляющая организация обязана передать собственникам
помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую
передали ей собственники при заключении договора, и документацию по
данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период
управления им.
Передача производится выбранной общим собранием управляющей
организацией товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу.
При отсутствии названных организаций - собственнику помещения,
указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику
помещения в данном многоквартирном доме.
После передачи документации и прекращения срока действия договора
управления права и обязанности управляющей организации по управлению
данным многоквартирным домом прекращаются.
Сергей СЕРГЕЕВ,
помощник прокурора г. Королёва
"Калининградская правда" NoNo38, 39 от 7 и 9 апреля 2011 г.
