background image
четверг
k
16, 9 февраля 2012 г.
О КВАДРАТНЫХ МЕТРАХ
(Продолжение. Начало на с. 1)
На прошлой неделе А.А. Чугунов про
вл для журналистов подмосковных
СМИ круглый стол, посвящнный стро
ительству жилья на территории облас
ти. В обсуждении этой темы принима
ли участие не только чиновники Мини
стерства строительного комплекса, но
и представители муниципальных обра
зований, фирм застройщиков, кредит
но финансовых организаций, работа
ющих в сфере ипотечного кредитова
ния.
Встреча началась с сообщения об
итогах развития жилищного строитель
ства в Подмосковье за последние 12
лет. По словам А.А. Чугунова, сейчас
Московская область ежегодно обеспе
чивает 13 14% от
всего ввода жилых но
востроек в Российской
Федерации. С 2000 по
2011 год в области по
строено в три раза
больше жилья, чем за предыдущее де
сятилетие, 70,7 млн кв. м. Это озна
чает, что 33% жилых домов, эксплуа
тируемых сегодня в Подмосковном
регионе, были возведены именно за
этот период. В 2011 году ввод жилья
составил 8 219 390 кв. м, в том числе
дома, построенные юридическими ли
цами, около 5,5 млн кв. м, а индиви
дуальное жилищное строительство
более 2,5 млн кв. м.
Задача, поставленная руковод
ством страны, строить не менее од
ного квадратного метра жилья в год из
расчта на каждого жителя региона,
в Московской области выполняется
начиная с 2007 года, подчеркнул
замминистра, обратив внимание на этот
показатель как на основной базовый
ориентир федеральной целевой про
граммы Жилище, позволяющий
обеспечить сменяемость и обновление
жилых помещений. В 2008 году этот
показатель составлял 1,18 кв. м, в 2009 м
1,26 кв. м, в 2010 году 1,12 кв. м.
Однако до сих пор спрос на жиль пре
вышает предложение.
Хорошо известно: пока спрос есть,
обязательно найдутся недобросовест
ные предприниматели, желающие этим
воспользоваться. Поэтому, какие бы
законодательные инициативы ни вне
дрялись с целью защиты прав участни
ков долевого строительства, пока не
удатся до конца решить проблемы в
этой сфере.
* * *
Как сказал А.А. Чугунов, большин
ство так называемых проблемных объек
тов возникло в период 1999 2003
годов. Причины этого в банковском
кризисе 2004 года, неудовлетворитель
ном менеджменте руководителей ком
паний, подорожании строительных ма
териалов и энергоносителей. Кроме того,
в тот период отмечались случаи откро
венного мошенничества со стороны
инвесторов застройщиков, отсутство
вал правовой механизм урегулирова
ния отношений между участниками до
левого строительства.
В ноябре 2005 года, выявив на тер
ритории Московской области почти
полторы сотни проблемных объектов,
по которым имелись нарушения прав
частных инвесторов, областное прави
тельство начало вырабатывать меха
низм по подключению административ
ного ресурса для обеспечения прав
обманутых дольщиков.
С этой целью
использовались: оптимизация выдан
ных технических условий на подклю
чение к инженерным сетям, что позво
ляет новым застройщикам уменьшить
затраты по достройке объектов; изме
нение порядка, условий и сроков вне
сения арендной платы за земельный
участок; изменение доли жилых пло
щадей в новостройке, подлежащей пе
редаче в собственность муниципаль
ного образования. Все эти механизмы
в настоящее время закреплены в обла
стном Законе 84/2010 О защите прав
граждан, инвестирующих денежные
средства в строительство многоквар
тирных домов на территории Московс
кой области. Он был принят 1 июля
2010 года и сейчас действует в том
случае, если объект официально при
знан проблемным и к нему привлечн
новый инвестор. Конечно, возможность
достроить объект имеется не всегда. В
частности, особенно трудно помочь
дольщикам, которых застройщики об
манули не в силу экономических про
счтов, а по злому умыслу, изначально
собирая деньги, но не намереваясь за
вершать строительство.
В 2004 году вышел Федеральный
закон 214 ФЗ О долевом участии в
строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости, ко
торый позволяет избегать самых гру
бых нарушений в этой сфере.
В резуль
тате, по мнению работ
ников Министерства
строительного комп
лекса, поле деятельно
сти для откровенных
мошенников в сфере
долевого строительства было перекры
то. За 2011 год на территории Под
московья практически не осталось за
стройщиков, которые используют для
привлечения денежных средств граж
дан так называемые серые схемы,
резюмировал А.А. Чугунов. Тем не ме
нее в законодательстве остаются ла
зейки, а граждане из за своей низкой
правовой грамотности не всегда пони
мают, что по некоторым видам догово
ров им вовсе не гарантировано получе
ние оплаченного жилья. Имеется в виду,
в частности, покупка векселей. Рас
пространение ценных бумаг любым
юридическим лицом не запрещено за
коном. Однако приобретнный вексель
на сумму стоимости жилья и договор с
добровольными обязательствами двух
сторон о резервировании жилого по
мещения не гарантируют получение
квартиры, так как юридически они не
связаны друг с другом. В случае воз
никновения проблем установить связь
между этими договорными отношени
ями крайне сложно, но люди идут на
это, хотя уже значительно реже, чем
раньше.
* * *
Второй источник проблем, которые
продолжают грозить покупателям жи
лья, строительство многоквартир
ных домов на территориях, предназна
ченных для строительства индивиду
ального жилья, а также садовых това
риществ.
К сожалению, совокупность
законодательных документов, которые
действуют сегодня в области строи
тельства, а также в части пользования
садово огородными участками, позво
ляет гражданам возводить на таком
участке любое строение вплоть до мно
гоквартирного дома, а потом распро
давать его долями, предостерг по
тенциальных покупателей жилья А.А.
Чугунов. По дачной амнистии граж
данину достаточно наличия докумен
тов на садовый участок и документов о
покупке строительных материалов, что
бы зафиксировать в регистрационной
службе право собственности на этот
дом, даже если местная администра
ция не идт на то, чтобы ввести его в
эксплуатацию. А потом через газету
хозяин распродат дом долями, и это
тоже не запрещено законом. Позиция
правительства и Губернатора Москов
ской области на этот счт однозначна:
если судом такие строения признаются
самовольными, возведнными без на
личия соответствующих разрешитель
ных документов, то они по решению
суда подлежат сносу. Воспользовав
шись присутствием представителей
СМИ, чиновник обратился к жителям
Подмосковья с просьбой остерегаться
сделок с теми, кто строит многоквар
тирные дома на не предназначенных
для этого землях.
Как оценить наджность и добропо
рядочность той или иной строительной
компании?
Отвечая на этот вопрос, зам
министра сказал, что министерство не
может рекламировать каких бы то ни
было застройщиков, однако на его ин
тернет сайте регулярно размещается
информация о предприятиях, которые
в установленном законом порядке пре
доставляют отчтность в органы над
зора и имеют прозрачный баланс. Эти
сведения не носят рекламного харак
тера, но позволяют гражданам само
стоятельно проанализировать факты и
составить представление о деловой ре
путации тех или иных
застройщиков.
В первом полуго
дии минувшего года
под влиянием кризис
ного периода темпы
строительства жилья
снизились, но благода
ря своевременно при
нятым мерам ситуацию
удалось переломить, и не только вос
становить темпы роста строительства,
но и существенно их ускорить, отме
тил Александр Чугунов. В итоге жи
лья было введено на 10,3% больше,
чем в 2010 году. Эти цифры доказыва
ют, что даже в нынешних довольно
непростых условиях можно успешно
строить жиль, с достоинством выпол
няя взятые на себя договорные обяза
тельства перед гражданами.
* * *
Одно из подмосковных муниципаль
ных образований, в котором из года в
год достаточно успешно строится
жиль, Наро Фоминский район. Он
привлекает внимание не только боль
шими объмами жилищного строитель
ства, но и успешным опытом решения
проблем долгостроя. В работе кругло
го стола принял участие заместитель
руководителя Администрации Наро
Фоминского муниципального района
Михаил Казачков, который рассказал,
как и за счт чего удалось достроить
многоэтажку, фирма застройщик ко
торой была объявлена банкротом. А
точнее, эта фирма сама на себя подала
в Арбитражный суд заявление о том,
что она не в состоянии отвечать по
долговым обязательствам.
В этом году мы сумели сдать один
дом, который взяли на себя сами соин
весторы, сказал М.Е. Казачков.
Они создали товарищество собствен
ников жилья Сосны 2, взяли в соб
ственность объект, строительство ко
торого было начато ещ в 2003 году, и
не допустили того, чтобы в процессе
банкротства первоначального инвес
тора застройщика он попал в конкурс
ную массу и был продан с торгов в счт
погашения кредиторской задолженно
сти. Ведь хотя соинвесторы тоже были
в числе должников, но те договоры,
которые они заключали с застройщи
ком, были оформлены в соответствии
с Федеральным законом от 25 февраля
1999 года 39 ФЗ Об инвестицион
ной деятельности в Российской Феде
рации, осуществляемой в форме капи
тальных вложений. Такая форма до
говоров не позволяла гражданам в слу
чае банкротства оставить за собой пра
во требования собственности.
Конечно, многие проблемы, возни
кающие в процессе достройки дома (в
частности юридические), решить
было нелегко. Граждане соинвесторы
решились на это только после того, как
власти пообещали им всестороннюю
помощь. Все работы по достройке
объекта проходили под постоянным
контролем Главы района; также этот
вопрос находился на контроле у Губер
натора, регулярные совещания на эту
тему проходили в Ми
нистерстве строитель
ного комплекса. Люди
почувствовали поддер
жку и только благода
ря этому справились.
Из 350 покупателей
квартир не все повери
ли в успех и сдали день
ги на завершение стро
ительных работ. Но около 300 человек
приняли в этом участие: с помощью
местной Администрации провели кон
курс на определение застройщика, сде
лали обследование недостроенного
здания, устранили замечания, указан
ные экспертами, и в течение года и
двух месяцев достроили объект. Фи
нансовые затраты вышли следующие:
в 2003 году соинвесторы заплатили по
25 тысяч рублей за квадратный метр; в
2010 м доплатили по 7 тысяч, итого
один квадратный метр обошлся в 32
тысячи рублей. Это, фактически, уро
вень себестоимости, которая, по мне
нию специалистов, сегодня в Подмос
ковье составляет от 28 до 33 тысяч
рублей за квадратный метр, хотя в не
которых случаях она доходит и до 40
тысяч рублей, если строителям прихо
дится выполнять особо обременитель
ные условия при подключении к инже
нерным сетям.
По Соснам 2 мы инициировали
действия граждан, чтобы спасти их
права, пояснил А.А. Чугунов. Вме
шались в процедуру банкротства инве
стора застройщика и не допустили того,
чтобы так называемое внешнее наблю
дение, которое уже было введено, не
перешло в конкурсное
производство, и своев
ременно изъяли объект
для того, чтобы пере
дать полномочия вновь
созданному юридичес
кому лицу товари
ществу собственников
жилья. Я не хочу как то особенно про
пагандировать этот опыт, потому что
есть разные варианты достройки объек
тов, но он уникален и незаменим в
случае банкротства инвестора застрой
щика.
Этот опыт используется и тиражиру
ется сейчас не только в Подмосковье,
но и в других регионах. И кстати, на
законодательном уровне он уже фак
тически зафиксирован в изменнном
Федеральном законе 250 ФЗ О не
состоятельности (банкротстве). В со
ответствии с изменениями, недавно
внеснными в этот закон, граждане
вправе создавать свои сообщества при
банкротстве застройщика и имеют пре
имущественное право владения недо
строенным объектом с целью его дос
тройки. Если же они примут решение
не достраивать объект, то могут высту
пать при этом банкротстве как сово
купные кредиторы. В законе закреп
лено право граждан при банкротстве
застройщика принимать полномочия по
объекту и иметь права на него, под
черкнул А.А. Чугунов. Причм там
перечислены все виды договоров, не
обязательно договоры долевого учас
тия.
* * *
Именно такую схему замминистра по
советовал использовать соинвесторам
долгостроя в Королве. Хотя в рамках
общей темы круглого стола было трудно
рассчитывать на детальное обсуждение
судьбы отдельных проблемных объек
тов, я вс таки поинтересовалась у Алек
сандра Александровича, известно ли ему
что нибудь о королвском Олимпе. И
вот что услышала в ответ:
Дом красивый, он мог бы стать
украшением города. Проблема там свя
зана даже не столько с достройкой
самого здания, сколько с тем, что уча
стники инвестиционного процесса по
этому объекту имеют спорные взаимо
отношения, в том числе и в судах, по
нежилым площадям. То есть там идт
некий спор хозяйствующих субъектов:
кому из них должны принадлежать те
или иные нежилые помещения на пер
вом этаже. Из за этого и дом стоит, не
достраивается. И уже, насколько мне
известно, инициирована процедура
банкротства.
Какие действия мы там можем про
извести в рамках наших полномочий?
Я уже упоминал, что внесены измене
ния в закон о банкротстве. Он позволя
ет не только самим гражданам органи
зовывать сообщества с целью дост
ройки объекта, но и разрешает органам
надзора участвовать в процессе банк
ротства. К сожалению, не определн
порядок и полномочия этих органов в
подобных судебных делах, но дано пра
во участвовать в них. И вот только сей
час начинаются первые
обращения арбитраж
ных судов с запросами
о нашем участии. И мы
их будем осуществлять.
Я считаю, что по
Олимпу, в силу не
разрешимых противо
речий между бывшими партнрами,
гражданам надо отделиться от этих
проблем, создать сво сообщество
ЖСК или ТСЖ, это не принципиально
и заявить о себе как о самостоятель
ном юридическом лице, которое берт
на себя права по достройке дома. Если
процедура банкротства войдт в ситуа
цию конкурсного производства, то дом
будет продан с торгов. Естественно, с
учтом прав граждан, но это вс равно
не самый лучший, на мой взгляд, вари
ант. В настоящее время определяются
порядок и полномочия органов надзо
ра в делах о банкротстве застройщи
ков. Как только этот порядок будет раз
работан, мы, в силу своих возможнос
тей, поучаствуем в процессе банкрот
ства, который должен идти в рамках
закона.
Нина ИВАНОВА
Граждане вправе создавать
свои сообщества при банкрот
стве застройщика и имеют
преимущественное право вла
дения недостроенным объек
том с целью его достройки.
Приобретнный вексель на
сумму стоимости жилья и дого
вор с добровольными обяза
тельствами двух сторон о ре
зервировании жилого помеще
ния не гарантируют получение
квартиры, так как юридически
они не связаны друг с другом.
Большинство так называе
мых проблемных объектов воз
никло в период 1999 2003
годов.
Фото Вячеслава СЕРГУНОВА
Строили они, строили
И недостроили
Строили они, строили
И недостроили