background image
четверг
k
57, 24 мая 2012 г.
НАШ ДОМ
(Продолжение. Начало на с. 1)
С принятием Жилищного кодекса РФ
к собственникам постепенно приходит
осознание того, что вместе с квартирой
в доме они приобретают и обязатель
ства по содержанию и ремонту общего
имущества. А после очередного повы
шения тарифов вс больше собствен
ников задаются вопросами: за что я
плачу, почему я не вижу результатов
деятельности, куда идут деньги?
Действующее жилищное законода
тельство дат собственникам возмож
ность реально влиять на происходя
щие в жилищно коммунальном хозяй
стве процессы. Одним из таких спосо
бов является ТСЖ (товарищество соб
ственников жилья).
Конечно, ТСЖ не единственно
возможный способ управления, оно не
может быть универсальным рецептом
коммунального счастья для всех до
мов. Но многие насущные вопросы со
держания и ремонта многоквартирно
го дома позволяет более эффективно
решать именно товарищество.
1. Прежде всего, товарищество
это наиболее эффективный способ
объединения собственников с целью
обеспечения содержания, эксплуата
ции и ремонта общего имущества.
Из
вестная пословица Один в поле не
воин как нельзя лучше характеризует
возможности отдельных собственни
ков влиять на управление многоквар
тирным домом и его содержание. То
варищество помогает объединить уси
лия по поддержанию надлежащего со
стояния своего дома.
2. Товарищество дат собственни
кам возможность определять, на что и
в каких суммах будут израсходованы
средства, собираемые на содержание
и ремонт общего имущества.
Товари
щество обязано проводить ежегодные
собрания, на которых должно устанав
ливать размер платежа за техническое
обслуживание и ремонт, принимать
смету доходов и расходов. При этом
каждый собственник лично или через
правление вправе вносить свои пред
ложения по необходимым работам.
3. Товарищество позволяет соб
ственникам осуществлять контроль за
расходованием средств
. Он реализу
ется посредством периодических отч
тов о доходах и расходах перед соб
ственниками и правлением.
4. Возможность поддерживать над
лежащее техническое состояние дома,
накапливать средства на предстоящие
работы в пределах сумм, определн
ных сметой доходов и расходов.
Това
рищество собственников является не
коммерческой организацией, цель ко
торой обеспечить надлежащее со
держание и ремонт общего имущества,
и оно заинтересовано, чтобы все соби
раемые средства расходовались на
нужды содержания и ремонта. В ТСЖ
создаются условия для более береж
ного отношения к местам общего
пользования, так как жильцы знают,
что в случае поломки общего имуще
ства придтся платить самим. После
наведения порядка в доме самими
жильцами никто не будет разрисовы
вать стены, разбивать окна и т. д. (хо
зяин всегда знает цену своего труда).
Как следствие, повышается рыночная
стоимость квартир, находящихся в
ТСЖ, появляется возможность сниже
ния затрат на содержание и текущий
ремонт дома.
5. Развитие энергосберегающих тех
нологий. Товарищество, как никто иной,
заинтересовано добиваться макси
мальной экономии коммунальных ре
сурсов. Необходимыми шагами в этом
направлении могут стать: установка
общедомового прибора учта тепло
вой энергии, переход на расчты с энер
госбытовой организацией по двухта
рифному общедомовому прибору уч
та и т. д. Как показывает практика,
подобные меры позволяют добиться
экономии на среднем по размеру доме
в сотни тысяч рублей в год.
6. Создание ТСЖ дат возможность
участия в различных программах под
держки товариществ и получать дохо
ды от предоставления общего имуще
ства для размещения оборудования.
Федеральные органы власти (ежегод
но) и муниципальное образование Го
ТСЖ: преимущества, порядок создания и регистрация
род Королв Московской области (в
2012, 2013 годах) проводят мероприя
тия по выделению целевых средств на
реализацию проектов по ремонту об
щего имущества. А именно, Федераль
ным законом 185ФЗ предусмотрена
возможность получения средств по
региональным программам на капи
тальный ремонт домов.
Создание ТСЖ
1) непосредственное управление
собственниками помещений в много
квартирном доме;
2) управление товариществом соб
ственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализи
рованным потребительским коопера
тивом;
3) управление управляющей органи
зацией.
Способ управления многоквартир
ным домом выбирается на общем со
брании собственников помещений в
многоквартирном доме и может быть
изменн в любое время на основании
его решения. Решение общего собра
ния о выборе способа управления яв
ляется обязательным для всех соб
ственников помещений в многоквар
тирном доме.
ТСЖ вправе управлять многоквар
тирным домом самостоятельно, воз
ложив эту обязанность на органы уп
равления ТСЖ (председателя, правле
ние, ревизионную комиссию), либо
привлекать управляющую организа
цию, заключив с ней договор управле
ния, что, на наш взгляд, является са
мым оптимальным вариантом управ
ления.
Таким образом, для создания това
рищества собственников жилья необ
ходимо решение общего собрания соб
ственников многоквартирного дома.
Однако собрание является не первым
этапом на пути создания ТСЖ. Для за
конного и эффективного собрания важ
на подготовительная работа, а также
последующее оформление и регистра
ция документов.
Для создания товарищества необ
ходимо последовательно пройти 4 эта
па
:
1. Создание инициативной группы.
2. Подготовка документов к прове
дению собрания.
3. Проведение собрания и подведе
ние его итогов.
4. Государственная регистрация то
варищества.
1. Создание инициативной группы.
Общее собрание собственников поме
щений может быть созвано по инициа
тиве физических или юридических лиц,
являющихся собственниками помеще
ний данного многоквартирного дома.
Инициаторами проведения общего
собрания собственников могут быть:
а) годового собственник или не
сколько собственников помещений в
данном доме (ч. 1 статьи 45 ЖК РФ);
б) внеочередного по инициативе
любого из собственников данного мно
гоквартирного дома (ч. 2 статьи 45 ЖК
РФ).
Несмотря на то что закон позволя
ет созвать собрание по инициативе
даже одного собственника, сделать
это в одиночку, в отсутствие поддер
жки со стороны единомышленников
делает данную работу затруднитель
ной, а зачастую малоэффектив
ной.
Необходимо подготовить и размес
тить в подъездах вашего дома объяв
ление с предложением создать иници
ативную группу для подготовки и про
ведения общего собрания по вопросу
создания товарищества собственников
жилья.
Инициативная группа должна быть
сформирована из собственников жи
лья. Количество участников группы
можно варьировать. Задача инициа
тивной группы организовать общее
собрание собственников жилья для
выбора формы управления.
2. Подготовка к общему собранию
собственников. На подготовку собра
ния необходимо отвести, как правило,
не менее одного месяца, в течение ко
торого инициативная группа должна
подготовить необходимые для этого
документы и разослать (вручить) соб
ственникам уведомления о собрании.
В подготовительный период может
быть проведено анкетирование соб
ственников на предмет их отношения к
вопросу создания товарищества и же
лания участвовать в работе органов
управления товариществом (правлении
или ревизионной комиссии).
В период подготовки с собствен
никами необходимо проводить
разъяснительную работу о целях со
здания товарищества, обсуждать его
положительные и отрицательные мо
менты. Деятельность инициативной
группы должна строиться на принци
пе открытости, чтобы у собственни
ков не создавалось впечатление, что
способ управления им навязывают
помимо воли. Каждого из желающих
принять участие в работе инициатив
ной группы, правления, ревизионной
комиссии необходимо привлечь к
работе по подготовке и проведению
общего собрания.
Целесообразно провести сбор ини
циативной группы с участием всех соб
ственников, предложивших свои кан
дидатуры для избрания в правление и
ревизионную комиссию, для опреде
ления списка кандидатов, подлежащих
включению в листы голосования.
В ходе подготовки рекомендуется
также вывесить в доступном месте про
ект устава товарищества, чтобы соб
ственники имели возможность озна
комиться с ним и внести свои предло
жения.
В качестве обязательных докумен
тов группа готовит:
1) Список квартир и нежилых поме
щений, находящихся в собственности,
с указанием данных о собственниках
помещений и общей площади помеще
ний, а также их доли в общей площади
многоквартирного дома.
Также должна быть определена об
щая площадь помещений, находящих
ся в государственной или муниципаль
ной собственности, и е доля в общей
площади многоквартирного дома. Дан
ная информация необходима для рас
сылки собственникам помещений
именных уведомлений о проведении
общего собрания и подготовки бюлле
теней для голосования.
2) Бюллетени для голосования.
3) Устав будущего ТСЖ, который
включает в себя основные положения
деятельности товарищества.
4) Уведомления всем собственни
кам помещений о предстоящем собра
нии с указанием повестки дня, даты,
места и формы проведения.
Помощь в проведении общего со
брания собственников помещений мно
гоквартирного дома, а также в подго
товке необходимых приложений (уве
домления о проведении собрания, ре
шение общего собрания, проект устава
ТСЖ и пр. документацию) Админист
рация города и управляющие компа
нии готовы предоставить представите
лям или инициативным группам жи
лых домов.
Уведомления вручаются под распис
ку или направляются по почте всем
собственникам, в том числе и тем, кто
владеет помещением на правах доле
вой собственности, и владельцам не
жилых помещений (магазинов, офис
ных учреждений, находящихся в доме).
Они должны быть получены собствен
никами не позднее чем за десять дней
до даты проведения общего собрания.
Копии уведомлений, почтовых квитан
ций, расписок о получении (при вруче
нии лично) стоит сохранить.
В квитанциях должна содержаться
информация о том, что направляется
именно уведомление о проведении об
щего собрания, а не иная почтовая кор
респонденция. В уведомлении рекомен
дуется отметить, что собственники,
приходя на собрание, должны иметь с
собой копию свидетельства о государ
ственной регистрации права собствен
ности на соответствующее помещение,
документ, удостоверяющий личность
(а представители собственников
документы, подтверждающие их пол
номочия).
Неоднозначным вопросом повест
ки дня общего собрания может быть
смета доходов и расходов товарище
ства. Составление данной сметы в си
туации, когда товарищество ещ не
создано, техническое обследование
дома не проведено, является затруд
нительным или невозможным. В этом
случае рекомендуется в повестку дня
включить вопрос об обязанности прав
ления в течение определнного вре
мени (до передачи дома товарище
ству) составить смету доходов и рас
ходов, предложив е на утверждение
собрания товарищества.
3. Проведение общего собрания соб
ственников помещений в многоквар
тирном доме.
Общее собрание соб
ственников помещений в многоквар
тирном доме может быть проведено:
в очной форме, то есть при совме
стном присутствии собственников по
мещений в конкретном месте и в конк
ретное время для обсуждения вопро
сов, поставленных на голосование;
в форме заочного голосования
(ч. 1 статьи 47 ЖК РФ) без совме
стного присутствия собственников
помещений путм передачи в пись
менной форме решений собственни
ков по поставленным на голосование
вопросам. Форма заочного голосо
вания применима при отсутствии кво
рума при проведении общего собра
ния в очной форме и с такой же пове
сткой дня.
Поскольку общее собрание соб
ственников полномочно принимать
решение, если в нм приняли участие
более 50% собственников, а решение о
создании товарищества может быть
принято, если за создание проголосо
вало более 50% собственников (а не
принявших участие в голосовании),
проведение собраний в очной форме
рекомендуется только при наличии
реальной возможности обеспечить кво
рум.
Как правило, собрание проводится
в форме заочного голосования, но
при этом рекомендуется определить
день и время, когда собственники
должны прийти на так называемый
организационный сбор, в рамках ко
торого они могли бы получить ин
формацию о товариществе, ознако
миться с проектами документов, кан
дидатами в члены правления и реви
зионной комиссии.
В период проведения собрания чле
ны инициативной группы должны под
подпись раздать собственникам листы
голосования и собрать их. При этом
необходимо проверить полноту запол
нения листов голосования, в том числе
сведений о собственнике, документе,
подтверждающем право собственнос
ти.
По окончании срока сбора листов
голосования проводится подсчт голо
сов и оформление решения общего
собрания протоколом. Для обеспече
ния открытости подсчта голосов ре
комендуется сообщить собственникам
о времени и месте подведения итогов,
чтобы желающие могли принять в нм
участие. При этом они своими подпи
сями могут подтвердить правильность
подсчта голосов.
Протоколы, равно как и уведомле
ния о проведении общего собрания и
решения собственников, хранятся в
месте или по адресу, которые также
определены решением собрания.
Решения общего собрания собствен
ников должны быть доведены до све
дения всех собственников помещений,
в том числе и не принявших участие в
собрании, в течение десяти дней со дня
принятия этих решений.
На основании решения общего со
брания избранное правление товари
щества выбирает председателя, кото
рому поручаются дальнейшие дей
ствия по регистрации ТСЖ. Со своей
стороны, Администрация города го
това оказать содействие ТСЖ в регис
трации.
Администрация города
В соответствии с ч. 2 статьи 161
Жилищного кодекса, собственники
помещений в многоквартирном доме
обязаны выбрать один из способов
управления многоквартирным до
мом:
Консультация по телефону:
8 (495) 516 85 88.
ОАО Жилкомплекс юри
дический отдел: 8 (495) 516 05 34.
ОАО Жилсервис юриди
ческий отдел: 8 (495) 519 20 13.
Какие преимущества может дать
создание товарищества собствен
ников жилья?